Der Schwarz-Grüne Traum vom Gröbenzeller City-Hotel
Die Gemeinderatsfraktionen der CSU, FW und Grünen haben beschlossen, im Rahmen der Überplanung der Bahnhofstraße einen Hotelkomplex mit etwa 180 Betten vorzusehen. Der Traum vom City-Hotel ist weder planerisch noch wirtschaftlich zu Ende gedacht und wird mangels Interesse bei Investoren und Betreibern ohnehin nicht kommen. Es wird Zeit, ernsthaft über Alternativplanungen nachzudenken, wie beispielsweise über alters- und demenzgerechtes Wohnen oder notwendige Infrastruktur für Kindereinrichtungen und Vereine.
Die derzeitigen Planungen des von der CSU- Mehrheit im Gemeinderat beauftragten Planers sehen einen sieben- bis achtstöckigen Hotelbau mit 90 Zimmern und etwa 180 Betten am südlichen Ende der Bahnhofstraße vor. Zur Verdeutlichung der geplanten Baumasse: Der Architekt geht von einer dafür notwendigen Geschossflächenzahl (GFZ) von deutlich über 1,0 aus. Die sonst in Gröbenzell übliche GFZ liegt etwa zwischen 0,2 und 0,6. Diese Verdichtung hätte auch Auswirkungen auf die umliegenden Plangebiete. Denn die umliegenden Grundstücke hätten dann ebenfalls eine Anwartschaft auf eine vergleichbare GFZ. Die Folge wäre eine deutliche Verdichtung der Bebauung im Bereich Bahnhofstraße, die weit über die bisherigen Planungen aus dem Architektenwettbewerb hinaus geht. Die bisherige Planungen rund um denArchitektenwettbewerb zur Bahnhofstraße drohen zur Makulatur zu werden. Das Projekt ist städteplanerisch nicht zu Ende gedacht.
Die Planungen befinden sich aber auch wirtschaftlich im Blindflug. Trotz konkreter Suche der Gemeinde hat sich bislang weder ein Investor zur Errichtung des Gebäudes noch ein Betreiber eines Hotels ernsthaft für den Standort interessiert. Schwarz-Grün ignoriert das offensichtliche Desinteresse der Branche obwohl alle relevanten Standortfaktoren gegen das von schwarz-grün herbeigesehnte Hotel sprechen:
Ausschlaggebend für ein Investment in eine Hotelimmobilie ist insbesondere die Lage des Hotels. Investiert wird entweder in Städte mit überregionaler Bedeutung oder im Einzelfall in Flughafenhotels, Messestandorte oder besondere Wirtschaftsstandorte. All das hat Gröbenzell nicht im Unterschied zu den Stadtrandgemeinden im Osten von München, die sowohl von der Messe München als auch partiell noch vom Flughafen profitieren mögen. Auch die Anbindung an die S-Bahn hilft hier nicht weiter. Hotels mit Ausrichtung auf den Tourismus in München werden in München üblicherweise nicht außerhalb des mittleren Rings angesiedelt. Aus Lagegesichtspunkten müsste sich also der Bedarf für ein 180-Betten-Hotel unmittelbar aus Gröbenzell und Umgebung ergeben.
Selbst wenn man den Lageaspekt außer acht lässt, investieren institutionelle Investoren und Immobilienentwickler üblicherweise erst ab einem bestimmten lohnenswerten Schwellenbetrag. Projekte ab einem Investitionsvolumen von 20 Mio. EURO und mindestens 120 Zimmern werden in Veröffentlichungen als interessant genannt. Projekte in dieser Größenordnung sind am vorgesehenen Standort jedenfalls nicht zu realisieren. Es ist also auch wegen des geringen Projektumfangs damit zu rechnen, dass sich kein Kapitalgeber für ein City-Hotel in Gröbenzell findet.
Die verkehrstechnische Anbindung ist für die Investoren ebenfalls ein entscheidendes Kriterium. So wird für das Projekt meist eine bestimmte Parkplatzquote gefordert. Außerhalb von Innenstadtlagen ist es also mit einem bloßen S-Bahnanschluss nicht getan. Vielmehr wäre ein naheliegender Verkehrsknotenpunkt, wie ein Fernbahnhof, erforderlich. Mithin wären Parkplätze, auch für Busse, selbstverständlich ebenfalls im Bereich der Bahnhofstraße unterzubringen. Auch das für die angestrebten 180 Übernachtungsgäste täglich erforderliche Verkehrsaufkommen ist bislang weder berechnet noch in die Planungen mit eingeflossen. Es ist klar, dass erhöhter Reisebusverkehr zur Anbindung des Hotels zwingend erforderlich ist. Die dafür notwendige Zuführung des Fernverkehrs voraussichtlich von den Autobahnen ist nur über die Eschenrieder Straße oder die Freyaunterfühurng und Schubertstraße möglich.
Zuletzt bleibt auch fraglich, wer das Hotel betreiben soll. Immobilieninvestoren akzeptieren in der Regel nur erfahrene Hotelbetreiber und keine ambitionierten Neustarter oder Einzelunternehmer. Ein Pächter mit langfristiger Perspektive und entsprechender Erfahrung wäre Voraussetzung für eine Investitionsentscheidung.
Schwarz-grün weigert sich bislang, Antworten auf diese Fragen zu suchen und zu geben. Schwarz-Grün übersieht auch die ästehtischen Folgen eines solchen Vorhabens. Ein solches Hotel wird unter den gegebenen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sehr wahrscheinlich nur als funktionaler Zweckbau umgesetzt werden. Renditeorientierte Hotelinvestitionen entsprechen selten dem ästhetischen städteplanerischen Anspruch für eine exponierte Ortsmitte-Lage.
Unter Verdrängung der wirtschaftlichen Schlüsselfragen wird am Traum vom City-Hotel Gröbenzell weitergebastelt und die Planungen werden vorangetrieben. Ernsthafte Alternativen zu einem Hotelbau werden nicht in Betracht gezogen. Damit werden die Planungen zur Bahnhofstrasse wieder unnötig verlängert. Denn ohne einen Investor wird es das gewünschte City-Hotel nicht geben und die Planungen starten von vorn.
Gröbenzell benötigt statt einer Planungs- oder Investitionsruine viel dringender altersgerechten Wohnraum, Demenzwohngruppen oder Raum für Kindereinrichtungen und Vereine. Darüber sollten wir ernsthaft nachdenken, statt weiter dem Traum eines City-Hotels für Gröbenzell zu träumen ohne die Schlüsselfragen gelöst zu haben.
Dr. Axel von Walter
Liegenschaftsreferent im Gemeinderat